而在這些存量資產(chǎn)中，城市核心區(qū)域、重點功能區(qū)以及軌道站點周邊的閑置非居住屬性建筑，成為改建租賃住房、促進城市租住平衡的重要標(biāo)的。
實際上，自2022年以來，已有多個省市紛紛探索存量房屋或土地建設(shè)租賃住房的有效途徑，“非改租”政策正在逐漸明晰。
“非改租”的北京樣本
北京市豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓，曾經(jīng)的閑置辦公樓經(jīng)過改造之后，如今已成為北京首個非居住建筑改建的保障性租賃住房項目。1月9日，該項目首批對接大學(xué)畢業(yè)生的129套房源已經(jīng)完成登記審核，將于本月完成選房。
《中國經(jīng)營報》記者了解到，該項目原為北京京投軌道交通置業(yè)開發(fā)有限公司打造的京投港·西華府，項目原規(guī)劃用途為辦公物業(yè)。
2022年3月，京投港·西華府項目通過北交所公開掛牌出租交易，龍湖冠寓成功摘牌，并通過改建的方式打造成為保障性租賃住房項目。
該項目位于北京9號線郭公莊地鐵站出口處，整個項目建筑面積28902.5萬平方米，為5號樓4~21層，本次配租使用5~10層，共129套，其中開間125套，建筑面積23~38平方米；一居室4套，建筑面積32平方米。
實際上，在此次改造西華府項目之前，龍湖冠寓還對北京亞運村一處閑置的國企單位大院進行過改造。該項目位于北京15號線關(guān)莊地鐵站附近，鄰近亞奧、望京兩大商務(wù)辦公區(qū)及數(shù)座文創(chuàng)園。針對主力客源為文化、科創(chuàng)等新興行業(yè)年輕人的特點，龍湖冠寓對項目既有的4棟建筑及后勤設(shè)施進行有機結(jié)合。改造開業(yè)后，項目出租率始終保持在95%左右。
根據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，自2022年以來，各地的租賃住房專項用地的供地節(jié)奏相比2021年整體出讓進度和規(guī)模有所放緩，各地紛紛探索存量房屋或土地建設(shè)租賃住房的有效途徑。
以北京為例，根據(jù)北京市2022年初發(fā)布的年度租賃供地計劃，年內(nèi)計劃新增的87個項目包含了集租房項目、新增國有建設(shè)用地建設(shè)項目、利用存量閑置房屋及企業(yè)自有用地建設(shè)項目和利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)項目。集租房、存量房屋或土地和新增國有建設(shè)用地是供給主要來源，其中，存量房屋或土地占比33.6%。
2022年10月，北京發(fā)布《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》，創(chuàng)新提出了8項支持政策，明確在重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。
上述《意見》明確了存量改造為保障性租賃住房的3類實施路徑：一是鼓勵原土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合等方式盤活利用；二是原土地使用權(quán)人無繼續(xù)開發(fā)建設(shè)意愿的，可通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓或政府收儲（可帶地上建筑物）方式盤活利用；三是鼓勵國有企業(yè)探索成立專業(yè)平臺公司，通過騰退、整合等方式，對企業(yè)所屬土地、房屋資源進行統(tǒng)籌再利用。
2022年11月25日，北京市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，將從2023年3月1日起實施。《條例》規(guī)定，存量建筑在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。在符合規(guī)劃和安全等規(guī)定的條件下，可以在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。
政策逐步明晰
隨著我國城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，目前不少城市已進入城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。“十四五”規(guī)劃中亦明確提出城市更新行動，并確定了21個試點城市，目前，各類存量資產(chǎn)的更新改造成為現(xiàn)階段城市發(fā)展的一個重要課題。
2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確將在存量物業(yè)、存量土地及存量基礎(chǔ)設(shè)施上重點發(fā)力。
租賃住房尤其是保障性租賃住房即是當(dāng)前不少城市存量盤活的一個重要方向。不少城市核心區(qū)域非居住屬性的存量資產(chǎn)，以及城市重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊的閑置建筑非常適合改建為租賃住房。根據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的分析，閑置和低效利用的酒店與部分商辦（乙級及以下的辦公樓宇）改建租賃住房的可操作性更強。
據(jù)了解，關(guān)于“非改租”，2016年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中首次明確提出“各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”。“非改租”后，“土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。
但在發(fā)展保障性租賃住房的相關(guān)政策出臺之前，商辦項目改建租賃住房在實操層面仍面臨諸多問題，比如具體的審批程序需根據(jù)不同的項目作判斷。有長租機構(gòu)人士反映，一些項目在完成“非改租”后，因改水電成本較高，承租人仍需承擔(dān)商業(yè)水電費率。
2021年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱“國辦發(fā)22號文”）出臺，首次從國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計，在“非改租”政策的基礎(chǔ)上進一步明確了若干“非居改保”相關(guān)政策。國辦發(fā)22號文提出，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。非居住存量房屋改建作保障性租賃住房期間，允許不變更土地用途、不補繳土地價款。
目前，在保障性租賃住房籌建渠道上，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、海南等多個省市都提出“支持將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房”。存量住房的范疇包括保障性住房（公共租賃住房等）、其他政府剩余房源、國企通過各種方式獲得的租賃住房等。比如，重慶特別明確提出“新增保障性租賃住房以盤活存量為主、適當(dāng)新建為輔”。
此外，由于國家層面對保障性租賃住房的政策支持力度較大，“非改租”項目若能納入當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰赓U住房系統(tǒng)，還可在政府協(xié)調(diào)下享受較高的稅收優(yōu)惠、適用民水民電價格，以及相關(guān)金融支持政策及其他多項中央財政資金補助。
以深圳為例，2022年12月，深圳市印發(fā)《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》，規(guī)范了非居住房屋改建范圍。對于改建項目可以享受的政策優(yōu)惠，《通知》也從土地、稅收、金融、財政等方面進行了詳細(xì)規(guī)范。
部分城市還進一步明確了“非居改保”的底層資產(chǎn)和改建要求。比如上海市于2022年1月出臺《關(guān)于本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實施意見（滬建房管聯(lián)〔2022〕45號）》，其中規(guī)定，非居住用地（土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地）不得申請為保障性租賃住房。改建項目應(yīng)按照使用對象和功能分為住宅型和宿舍型兩類。在改建規(guī)模上，上海規(guī)定改建項目應(yīng)以整棟、整層（應(yīng)具備獨立交通空間）為基本單位，最小規(guī)模原則上不少于50套（間），若是宿舍類項目，則應(yīng)不少于200個床位。
與此同時，2022年，隨著一系列金融創(chuàng)新探索落地，租賃行業(yè)的退出通道進展迅速，目前已有4只保租房REITs成功上市。2022年12月，證監(jiān)會等部門相關(guān)負(fù)責(zé)人接連表態(tài)，要推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，并研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。
隨著政策的逐步明晰，相關(guān)資本紛紛對存量改造租賃住房體現(xiàn)出濃厚興趣。據(jù)了解，針對存量改造類資產(chǎn)，目前我國首個住房租賃基金已經(jīng)成立。2022年11月8日，建行宣布300億元住房租賃基金正式落地。據(jù)了解，建信住房租賃基金與地方市場主體的合作模式為雙方約定合作設(shè)立地方子基金，并由建設(shè)銀行提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務(wù)，由地方政府在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。
從項目儲備情況來看，多數(shù)推進中的項目屬于商辦物業(yè)等“非改租”項目。出于通過保租房公募REITs渠道實現(xiàn)退出的考慮，這些收購的目標(biāo)項目通常都具有同一個特點：能夠納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項目體系。
近期，中國建設(shè)銀行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對外表示，建信住房租賃基金進入正常運轉(zhuǎn)階段，目前已跟各類市場主體和各地政府進行了廣泛對接，在北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、武漢、成都、重慶、佛山等人口凈流入?yún)^(qū)域?qū)酉鄳?yīng)投資項目。截至2022年11月底，整個基金重點擬推進項目已經(jīng)接近30個，整體投資資產(chǎn)規(guī)模也在向150億邁進。
