而在這些存量資產中，城市核心區域、重點功能區以及軌道站點周邊的閑置非居住屬性建筑，成為改建租賃住房、促進城市租住平衡的重要標的。
實際上，自2022年以來，已有多個省市紛紛探索存量房屋或土地建設租賃住房的有效途徑，“非改租”政策正在逐漸明晰。
“非改租”的北京樣本
北京市豐臺區郭公莊中街18號院5號樓，曾經的閑置辦公樓經過改造之后，如今已成為北京首個非居住建筑改建的保障性租賃住房項目。1月9日，該項目首批對接大學畢業生的129套房源已經完成登記審核，將于本月完成選房。
《中國經營報》記者了解到，該項目原為北京京投軌道交通置業開發有限公司打造的京投港·西華府，項目原規劃用途為辦公物業。
2022年3月，京投港·西華府項目通過北交所公開掛牌出租交易，龍湖冠寓成功摘牌，并通過改建的方式打造成為保障性租賃住房項目。
該項目位于北京9號線郭公莊地鐵站出口處，整個項目建筑面積28902.5萬平方米，為5號樓4~21層，本次配租使用5~10層，共129套，其中開間125套，建筑面積23~38平方米；一居室4套，建筑面積32平方米。
實際上，在此次改造西華府項目之前，龍湖冠寓還對北京亞運村一處閑置的國企單位大院進行過改造。該項目位于北京15號線關莊地鐵站附近，鄰近亞奧、望京兩大商務辦公區及數座文創園。針對主力客源為文化、科創等新興行業年輕人的特點，龍湖冠寓對項目既有的4棟建筑及后勤設施進行有機結合。改造開業后，項目出租率始終保持在95%左右。
根據住房租賃產業研究院的統計，自2022年以來，各地的租賃住房專項用地的供地節奏相比2021年整體出讓進度和規模有所放緩，各地紛紛探索存量房屋或土地建設租賃住房的有效途徑。
以北京為例，根據北京市2022年初發布的年度租賃供地計劃，年內計劃新增的87個項目包含了集租房項目、新增國有建設用地建設項目、利用存量閑置房屋及企業自有用地建設項目和利用產業園區配套用地建設項目。集租房、存量房屋或土地和新增國有建設用地是供給主要來源，其中，存量房屋或土地占比33.6%。
2022年10月，北京發布《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》，創新提出了8項支持政策，明確在重點功能區及現狀軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建筑改建保障性租賃住房。
上述《意見》明確了存量改造為保障性租賃住房的3類實施路徑：一是鼓勵原土地使用權人通過自主、聯合等方式盤活利用；二是原土地使用權人無繼續開發建設意愿的，可通過土地二級市場轉讓或政府收儲（可帶地上建筑物）方式盤活利用；三是鼓勵國有企業探索成立專業平臺公司，通過騰退、整合等方式，對企業所屬土地、房屋資源進行統籌再利用。
2022年11月25日，北京市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，將從2023年3月1日起實施。《條例》規定，存量建筑在符合規劃和管控要求的前提下，經依法批準后可以轉換用途。在符合規劃和安全等規定的條件下，可以在商業、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。
政策逐步明晰
隨著我國城鎮化的高速發展，目前不少城市已進入城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。“十四五”規劃中亦明確提出城市更新行動，并確定了21個試點城市，目前，各類存量資產的更新改造成為現階段城市發展的一個重要課題。
2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確將在存量物業、存量土地及存量基礎設施上重點發力。
租賃住房尤其是保障性租賃住房即是當前不少城市存量盤活的一個重要方向。不少城市核心區域非居住屬性的存量資產，以及城市重點功能區及現狀軌道站點周邊的閑置建筑非常適合改建為租賃住房。根據住房租賃產業研究院的分析，閑置和低效利用的酒店與部分商辦（乙級及以下的辦公樓宇）改建租賃住房的可操作性更強。
據了解，關于“非改租”，2016年6月國務院發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中首次明確提出“各地應結合住房供需狀況等因素，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”。“非改租”后，“土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行”。
但在發展保障性租賃住房的相關政策出臺之前，商辦項目改建租賃住房在實操層面仍面臨諸多問題，比如具體的審批程序需根據不同的項目作判斷。有長租機構人士反映，一些項目在完成“非改租”后，因改水電成本較高，承租人仍需承擔商業水電費率。
2021年6月，《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱“國辦發22號文”）出臺，首次從國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設計，在“非改租”政策的基礎上進一步明確了若干“非居改保”相關政策。國辦發22號文提出，允許將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。非居住存量房屋改建作保障性租賃住房期間，允許不變更土地用途、不補繳土地價款。
目前，在保障性租賃住房籌建渠道上，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、海南等多個省市都提出“支持將存量住房改造、轉化為保障性租賃住房”。存量住房的范疇包括保障性住房（公共租賃住房等）、其他政府剩余房源、國企通過各種方式獲得的租賃住房等。比如，重慶特別明確提出“新增保障性租賃住房以盤活存量為主、適當新建為輔”。
此外，由于國家層面對保障性租賃住房的政策支持力度較大，“非改租”項目若能納入當地的保障性租賃住房系統，還可在政府協調下享受較高的稅收優惠、適用民水民電價格，以及相關金融支持政策及其他多項中央財政資金補助。
以深圳為例，2022年12月，深圳市印發《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》，規范了非居住房屋改建范圍。對于改建項目可以享受的政策優惠，《通知》也從土地、稅收、金融、財政等方面進行了詳細規范。
部分城市還進一步明確了“非居改保”的底層資產和改建要求。比如上海市于2022年1月出臺《關于本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實施意見（滬建房管聯〔2022〕45號）》，其中規定，非居住用地（土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地）不得申請為保障性租賃住房。改建項目應按照使用對象和功能分為住宅型和宿舍型兩類。在改建規模上，上海規定改建項目應以整棟、整層（應具備獨立交通空間）為基本單位，最小規模原則上不少于50套（間），若是宿舍類項目，則應不少于200個床位。
與此同時，2022年，隨著一系列金融創新探索落地，租賃行業的退出通道進展迅速，目前已有4只保租房REITs成功上市。2022年12月，證監會等部門相關負責人接連表態，要推動保租房REITs常態化發行，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，并研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
隨著政策的逐步明晰，相關資本紛紛對存量改造租賃住房體現出濃厚興趣。據了解，針對存量改造類資產，目前我國首個住房租賃基金已經成立。2022年11月8日，建行宣布300億元住房租賃基金正式落地。據了解，建信住房租賃基金與地方市場主體的合作模式為雙方約定合作設立地方子基金，并由建設銀行提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務，由地方政府在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。
從項目儲備情況來看，多數推進中的項目屬于商辦物業等“非改租”項目。出于通過保租房公募REITs渠道實現退出的考慮，這些收購的目標項目通常都具有同一個特點：能夠納入當地保障性租賃住房項目體系。
近期，中國建設銀行相關部門負責人對外表示，建信住房租賃基金進入正常運轉階段，目前已跟各類市場主體和各地政府進行了廣泛對接，在北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、武漢、成都、重慶、佛山等人口凈流入區域對接相應投資項目。截至2022年11月底，整個基金重點擬推進項目已經接近30個，整體投資資產規模也在向150億邁進。
